Nas últimas semanas, uma informação se espalhou rápido demais nas redes: a de que todo proprietário que aluga um imóvel vai pagar um imposto novo a partir de 2026. A própria Receita Federal precisou publicar uma nota oficial desmentindo essa versão. A regra existe, mas atinge uma fatia bem menor de proprietários do que o boato sugere, e vem com mecanismos que reduzem o peso pra quem entra nela.

Este texto separa o que é regra da reforma tributária do que é exagero de rede social, e explica, em termos práticos, quem precisa se preocupar com isso e quem pode seguir alugando como sempre alugou.

O mito: "todo aluguel vai ser taxado"

Vamos começar pelo que não é verdade. A Receita Federal saiu a público para desmentir a ideia de que todo proprietário que aluga por temporada, ou mesmo em contrato tradicional, vai pagar um imposto novo já em 2026. Segundo o órgão, a equiparação da locação por temporada a serviço de hospedagem só vale pra quem já é contribuinte de IBS e CBS, e uma pessoa física só entra nessa categoria se tiver mais de três imóveis alugados e receita anual acima de R$ 240 mil.

Ou seja: quem tem um ou dois imóveis alugados, mesmo que a renda seja relevante pra família, não é alcançado pela nova cobrança. É o tipo de proprietário que mais aparece em cidades como Pelotas, onde famílias mantêm o apartamento do UFPel como investimento e vivem de um ou dois contratos de aluguel por vez.

O que muda de fato: aluguel entra no IBS e no CBS

Até hoje, a renda de aluguel de pessoa física é tributada só pelo Imposto de Renda, recolhido mês a mês pelo carnê-leão. Com a reforma, a locação passa a ser tratada como uma operação sujeita também a dois tributos novos: o IBS, de competência estadual e municipal, e o CBS, de competência federal. Juntos, eles formam o que os especialistas chamam de "IVA dual", um modelo parecido com o imposto sobre valor agregado usado em vários países, que substitui uma pilha de tributos antigos (PIS, Cofins, ICMS, ISS) por só dois.

Pra quem nunca ouviu falar em IVA, pense assim: hoje, cada etapa da cadeia (construir, vender, alugar) recolhe um imposto próprio, e esses valores vão se somando até chegar no preço final. O modelo novo tenta cobrar só sobre o valor que de fato foi agregado em cada etapa, evitando esse efeito cascata.

Quem entra na regra, na prática

Pra um proprietário pessoa física virar contribuinte de IBS e CBS na locação, dois critérios precisam se cumprir ao mesmo tempo: ter mais de três imóveis alugados, e receber mais de R$ 240 mil de aluguel no ano-calendário anterior. Existe ainda uma segunda porta de entrada: quem recebe mais de R$ 288 mil de aluguel no próprio ano-calendário (ou passa de R$ 24 mil em algum mês específico) também pode ser enquadrado, independentemente da quantidade de imóveis.

Um proprietário com cinco imóveis alugados que soma R$ 150 mil por ano, por exemplo, fica de fora dos dois critérios e continua recolhendo só o Imposto de Renda, como sempre fez.

Os redutores que amenizam o impacto

Para quem entra na nova regra, a conta não é sobre o valor cheio do aluguel. A locação residencial tem uma redução de 70% na base de cálculo do IBS e do CBS, o que na prática derruba a alíquota efetiva pra algo entre 8% e 10% sobre o valor recebido, e não os 26,5% a 28% que costumam ser citados como alíquota de referência do sistema novo.

Some a isso um redutor social de R$ 600 por imóvel residencial, deduzido mês a mês da base de cálculo. Pra ilustrar: um proprietário que recebe R$ 22 mil por mês de aluguel tem 70% desse valor excluído de cara, restando R$ 6,6 mil tributáveis; aplicando a alíquota, o imposto fica perto de R$ 1.848, o equivalente a 8,4% do valor total recebido. É uma carga bem distante da que aparece nos boatos.

Locação por temporada segue outra régua

Imóveis alugados por até 90 dias, no modelo Airbnb, recebem tratamento diferente: são equiparados a serviço de hospedagem, com redução de só 40% na base de cálculo, contra os 70% da locação tradicional. Isso deixa a carga tributária mais pesada nesse tipo de operação, mas, de novo, só afeta quem já é contribuinte pelos critérios de imóveis e receita descritos acima.

Um cronograma que não é para amanhã

A reforma não entra em vigor de uma vez. A Lei Complementar 214/2025 prevê uma transição que começa com alíquotas simbólicas em 2026 e 2027 e só chega ao modelo pleno entre 2028 e 2033, período em que os tributos antigos vão sendo reduzidos na mesma proporção em que o sistema novo cresce. Quem se enquadra nas regras já em 2026 vai sentir um impacto pequeno neste início, crescente ao longo dos próximos anos.

O que isso significa para quem aluga em Pelotas

Na prática, a esmagadora maioria dos proprietários de Pelotas, aqueles com um ou dois imóveis alugados para estudantes ou famílias, segue exatamente como está: recolhendo Imposto de Renda pelo carnê-leão, sem nenhuma cobrança nova de IBS ou CBS. A regra mira o proprietário com carteira grande de imóveis e receita elevada, perfil menos comum no mercado local.

Ainda assim, um ponto vale atenção pra todo mundo: a reforma trouxe junto o Cadastro Imobiliário Brasileiro, o CIB, que vai cruzar dados de matrícula, titularidade e localização entre a Receita Federal, cartórios e prefeituras. Isso não cria imposto novo por si só, mas aumenta a chance de a Receita identificar quem já deveria estar recolhendo o carnê-leão e não está. Regularizar a declaração de aluguel deixa de ser uma formalidade e passa a ser, cada vez mais, uma questão de tempo até o cruzamento de dados chegar até você.

Conclusão

A reforma tributária criou um critério específico, restrito a proprietários com muitos imóveis e receita alta, com redutores que suavizam boa parte do impacto. Isso está longe do imposto novo sobre todo aluguel que os boatos sugerem. Para quem tem um ou dois contratos de locação, a mudança prática em 2026 é quase nenhuma. O que muda de verdade é o nível de fiscalização: com o cruzamento de dados via CIB, manter a declaração de aluguel em dia se torna cada vez mais importante, independentemente do tamanho da carteira de imóveis. Quer entender como a reforma se aplica ao seu caso específico? Nosso time acompanha essas mudanças de perto e pode ajudar a colocar seu planejamento em ordem antes que elas cheguem até você.